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共有产权房到底值不值得购买详细解读北京共

2019-06-04 来源:

共有产权房到底值不值得购买?详细解读北京共有产权房政策二十条【附原文】!

原文一:本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,按照原规定执行。本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。

解读:

第一:以销售划线,已经销售的,按照老办法执行。在本办法执行之后销售的,均要按照本办法来执行。

第二:共有产权房不仅包括自住房,同时还包括经济适用房、限价商品住房以及各类政策性住房,这些类型的项目均要按照共有产权房的政策来执行。

原文二:市规划国土委、市住房城乡建设委合理安排共有产权住房建设用地,并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

解读:单独列出,优先供应,就意味着未来北京市将重点打造这种共有产权房,将彻底改变整个北京市场供应结构,是未来新房市场的主流。未来想在新房市场中买到其他类型的房子,估计很难了。

原文三:满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

解读:各区满足申购条件的外地户籍客户比例,不低于30%。这个估计各个区要按照单个项目去要求。

原文四:市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等,从城市发展新区统筹调配房源使用,促进中心城区人口疏解。共有产权住房建设项目应当优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

解读:共有产权房的一个目的,就是要疏解城区人口。因此,未来共有产权房将主要分布在近郊区、郊区等地方,城区内几乎不可能存在这样的房子。

原文五:共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

解读:还是要采用限房价、竞地价的方式来进行出让。但也不排除会招标形式,重点卡的是建设标准和质量。也就说共有产权房的建设标准会有严格的要求,确保项目质量。

原文六:共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。

解读:第一,全装修交房。第二,90平米以下户型占70%。第三,城区户型最大90平米,郊区户型最大120平米,60平米以下户型基本没有,主要以满足家庭居住为主。

原文七:申请购买本市共有产权住房的家庭,应符合以下条件,同时一个家庭只能购买一套共有产权住房:

1、申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。

2、单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

3、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下在京均无住房。

4、已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的家庭,不能申购。

5、有北京住房转出记录的,不能申购。

6、有住房家庭夫妻,离婚年限不满三年的,不能申购。

7、承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同签前书面承诺腾退所租住房屋。

解读:第一,满足限购条件。第二,所有家庭成员名下在京必须没有住宅。第三,所有家庭成员必须在京没有住宅销售历史记录。第四,如果离婚申购,三年内不允许。第五,如果单身申购,必须年满30岁。30岁以下的年轻单身群体,政府希望还是租房或者采用其他方式来解决。

原文八:房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

解读:区所在户籍优先申购。外地户籍的话,强调的是所在区的稳定工作,预计会以社保来作为衡量的标准。上公示,上申请,申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方站提出项目购房申请,摇号配售。

原文九:共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

解读:共有产权房的价格肯定会低于同地段、同品质的商品住宅,但是低多少没有明说。如果按照自住房的说法,应该是低30%左右。具体销售价格会在土地招拍挂文件中就明确下来。

原文十:购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,建委评估及确定结果后,应面向社会公开。

解读:购买共有产权房,究竟个人占多大比例?按照文件的说法,个人购房者所占比例=共有产权房销售价格/周边商品住宅销售价格。根据自住房的说法,个人的份额应该在70%左右,政府占30%。但是具体各自占比例多少,建委到时候会具体评估后,再公布,7:3的比例仅仅是参考。

原文十一:申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

解读:购买共有产权房,必须夫妻双方一起签署合同

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,产权共有。

原文十二:购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

解读:共有产权房,照样可以贷款,不需要一次性付款。

原文十三:不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书,并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

解读:共有产权房,一样有房产证,只不过房产证上不仅仅是户主的名字了,同时还有政府相关代持机构的名字。想要租房、卖房,就必须要征得相关部门的同意,不能随意出租、出售。

原文十四:已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

购房人应在市级代持机构建立的络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

解读:出租的租金要根据产权分配比例,个人和政府分别有租金收益部分。同时出租共有产权房,必须要在代持机构建立的站上发布,并优先出租给符合共有产权购房资格的家庭。一句话,不能随意出租,租客必须是符合共有产权房的家庭,所以这部分房子,出租中介没啥用。

原文十五:共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

解读:购买不满五年转让的,只能让政府回购,而且价格不会高于当初的购买价格。

原文十六:共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,但是要满足以下条件:

1、购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

2、代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

4、购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

解读:

这条比较复杂。第一,满五年后,你要卖房,必须向政府申请销售价格,如果政府觉得你的价格低了(企图做阴阳合同来获取额外收益),政府就有优先购买权。

第二,如果政府不想购买,那么你有三种选择,其一是把自己手里的产权股份卖给同样符合共有产权房资格的人。其二,就是你和政府商量好,把房子一起卖给符合北京住宅限购条件的人即可。其三,你可以先以市场价格购买政府手里的产权股份,再整体卖给符合限购条件的人即可。

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

原文十七:购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额。

解读:意思就是说,如果你购买了共有产权房,然后还想购买其他住宅,就必须要清退共有产权房。要么是你购买政府的产权,要么是政府来购买你的产权,价格由评估机构来确定。

原文十八:共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中,代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

解读:共有产权房可以用来抵押。

原文十九:共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。

解读:也就是维修基金和物业管理费,全部由购房人来承担。

原文二十:房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。

解读:明确了像链家这样的公司是不能代理共有产权房的,只能由政府及开发商来进行销售管理、出租管理。

总体来看,共有产权房还是值得购买的:

第一:共有产权房并非封闭运行,只要你和政府协商好了,是可以一起卖给市场型客户的,因此不影响房屋未来的升值潜力。你需要做到的,只是利益与政府共享。

第二:共有产权房具有排他性,你买了这个房子,就不能再购买第二套住宅,否则可能就会面临低价退出,或者高价购买政府产权的局面,因此购买共有产权房,要规划好置换时间进度。

第三:只有处女房资格的人,才能申购共有产权房。

第四:共有产权房的使用、抵押,与其他房屋并无区别。

共有产权房对未来市场的走势可能如下:

1:一旦共有产权房加量上市,未来一手普通商品住宅的供应量会更加紧缺,北京一手住宅将全面进入保障化阶段。

2:想购买一手住宅改善的会员,应该尽快入手了,我估计最迟也不能超过今年年底。

3:二手房市场今年都不会好起来了,尤其是中小户型的二手房市场,会更差。购买二手房可以等待。

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