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在生存空间频繁遭遇调控的背景下

2020-02-15 来源:

在生存空间频繁遭遇调控的背景下,一些中小房企正逐渐被淘汰出局。

中房协与兰德咨询前不久发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示,按照过去 年房地产法人单位数量平均减幅,并进行多变因素修正推算后显示,2011-2015年,将有41%-48%的企业被淘汰出局,其中201 -2015年或将至少有 0%的企业出局。

据了解,目前我国实际活动着的房地产开发企业约有1.7万家,平均每家企业下属有5.7个法人单位。按照《蓝皮书》预计,未来 年内,房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.28%。

据此推算,到2015年将会减少到 .4万家,这是2010年66290家的52%,也就是说,2011-2015年五年里,将有48%的企业出局。如果按照年降幅10%保守计算,到2015年将会减少到 .9万家,为2010年66290家的59%,也就是说,2011-2015年五年里,将有41%的企业出局。

当然,其间还有新的企业成立,多数留存下来的企业也可能增加房地产项目法人。综合各种可能的权变因素影响,预计到2015年或将有 .5万家房地产法人单位,则未来 年内(201 -2015年)将至少有 0%的企业出局。兰德咨询总裁宋延庆预计,2012年百强企业的市场占有率或将达到 0%,2015年将会超过三分之一。

此轮调控以来,房企业绩继续分化,主要表现在两个方面。一方面是规模带来的盈利能力分化。2011年,全行业企业的净资产收益率和营业利润率“优秀值”,几乎是“平均值”的两倍,其中以中海为代表的高盈利性企业,甚至是个别标杆企业利润率的两倍以上。另一方面,第一、第二梯队企业也在分化。2011年,有几家企业销售额出现负增长,而佳兆业、华润置地、融创等企业却实现了快速增长。未来几年,第一、第二梯队仍有部分企业“跌落”,也会有新的企业“晋级”。

中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示,房地产行业已经开始进入“白银时代”,也就是从卖方市场转向买方市场。未来的房地产市场洗牌加剧,利润一再受到挤压,房企需要重点思考的是“卖馒头还是卖饺子?”

值得关注的是,企业的融资成本越来越高,这也是利润受到挤压的重要原因。《蓝皮书》通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现,近年来资本化财务费用和财务费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现,有些企业的财务费用占比达 0%,而有的企业高达70%以上。

例如浙江某企业的一个项目,2009年7月初始拿地楼面地价是11 00元/平方米。产品推向市场后,到2012年6月底时销售去化率仅21.7%,远未实现资金平衡。如果资本化财务费用按照10%计算,仅此一项就相当于增加了 000多元的楼面地价。如果再加上接近12%的加权年息,以及其他成本费用,实际成本是2 271元/平方米,而同一时点的平均售价不到20000元/平方米。财务费用几乎“吃掉”了全部项目利润。

宋延庆认为,在既有金融制度的情况下,企业应当思考,是选择轻资产模式还是重资产模式;项目开发是追求高溢价,还是高周转。另外,在某些市场,特别是一线城市,市场集中度快速增高的趋势值得警惕。如果集中度过高可能会形成一定垄断,不利于控制房价,也不利于房地产市场的持续健康发展。

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