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楼市重磅

2020-03-08 来源:

楼市重磅!政府打破供地垄断,房价要跌?

据国土部站消息,1月15日,2018年全国国土资源工作会议在京召开,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权,激活农村沉睡的土地资产。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

姜大明的讲话,透露什么信号呢?

首先,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

其次,政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的,目前看,政策更多的提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

第三,经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

第四,权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。

政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

住房供地,政府将不再垄断,但你肯定又误解了!

“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”

1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

农民的土地,可以由公司,比如村集体股份合作公司,建成房子,用来出租,但不能卖,不过也算是住宅。

懂了么?能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。

2、这实质上就是给宅基地松绑,让农民参与中国城市化进程,不像过去一样,农民的房子只能被拆迁成国有土地,以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租,也获得一点红利。

3、政府不用花一分钱,先去拆迁,再招拍挂卖给开发商建租赁房,就可以扩大租房的房源,用市场化手段,来解决住房保障问题。一举两得。

千万要分清楚,居住用地并不代表商品房用地,住房和商品房是两码事。

2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。

但对增加商品房土地供给,没有一丝一毫的影响!政府怎么可能轻易放弃自己土地出让的垄断权呢?如果村集体的土地都可以跟政府的国有土地竞争了,村集体手里那么多地都放出来卖,国有土地还能卖的起价吗?

所以只让你租,不让你卖,所以不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。

宅基地“三权分立”又是什么意思呢?

1、落实宅基地的集体所有权

这个其实不需要落实了,因为宅基地的所有权,一直以来就是集体的。而不是个人的。

2、保障宅基地农户资格权

宅基地一直是农民的,保障资格权,就是你有使用、居住的资格,这个权利得保障

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,不会剥夺农民的。

但实际生活中,恐怕还是无法保障,比如地方政府要强拆你的房子,给你一笔钱让你去城里买商品房,即使你不想拆,那也没办法。

3、适度放活宅基地使用权

强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开,那适度放活是怎么个适度法呢?

有解读成宅基地将入市的。

笔者认为,让宅基地自由买卖,这个是不可能的!否则你怎么规避城里人不去农村买宅基地?

放活的路子,估计会学习重庆模式,让宅基地有退出渠道,就是如果你愿意去城里,那政府直接购买你的宅基地,相应的在城里给你一套房。

这么做,政府获得的好处是什么呢?因为宅基地也是属于建设用地,只不过是集体建设用地,但每年城市里的国有建设用地的指标是有限的,非常紧缺,需要住建部审批,为了扩大城市里的建设用地呢,政府就到农村去买宅基地的建设用地指标,比如你农村的宅基地占地是100平米吧,农村的宅基地一般只有一层或者两三层,容积率很低,但把这100平米用到城市里来,容积率为3,那就可以建300平米的房子了,政府可以建成的房子就更多。然后你农村的宅基地就推倒还田,这样一来,既守住了耕地红线,又增加了城市的建设用地。

小产权房会转正吗?

类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。

必须强调一点是,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的,更多的是一些农村经营性用地,其和宅基地不是一个土地概念。

所以小产权房依然会管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

工业用地使用权缩短为20年

此外,我国多地已开始探索弹性出让土地政策。比如,将过去工业土地使用权法定最高50年期限缩短为20年。

日前,为保障高精尖产业发展,北京市政府出台政策,将通过弹性年期出让土地和土地年租制等方式,控制和降低企业的土地使用成本。

试点将率先在国务院和北京市批准设立的开发区、产业园区展开。根据此项政策,入园企业若申请以出让方式取得园区产业用地,园区将实行弹性年期出让,出让年限最长为20年。

作为中国改革开放的前沿,广东省2017年7月提出,将缩减工业用地出让期限,将国家规定的最高50年,变为原则上不超过20年。

“从统计数字上看,中国企业的平均寿命明显少于50年。对50年土地出让期限进行缩减有利于进一步降低企业用地初始成本,加快项目启动,调动投资者的积极性。”广东省国土资源厅厅长陈光荣说。

中国地质大学土地科学技术学院院长吴克宁表示,这一土地政策符合中国当前经济发展实际,弹性出让土地可以让小企业以低成本快速入园。同时,可以让经营失败的企业尽快释放土地资源,减少土地优化配置的制度成本,防止僵尸企业囤地倒卖现象。

与此同时,租赁用地也受到鼓励。北京提出入园企业若向园区开发企业租赁产业用地,按照年租制缴纳土地租金,土地租赁最长期限不超过15年。广东中山市则推行先租后让政策,如果6年租赁期满后,企业满足税收、就业等条件就可办理出让手续。

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